Trong khi chủ đầu tư căn hộ 20m2 ( Bình Tân , Tp.HCM ) kì vọng lãi cho thuê là
12% trong 15 năm thì giới chuyên gia BĐS cho rằng có khả năng bị thua lỗ vì giá
thuê rẻ đến mức không tưởng.
Ngay sau khi được công bố , căn hộ "siêu nhỏ , giá thuê siêu rẻ" này đã nhận được hai luồng ý kiến khác nhau.
Nhóm tỏ thái độ đồng tình cho rằng đây là bước đi táo tợn của chủ đầu tư , dám đánh vào phân khúc siêu rẻ mà chưa doanh nghiệp nào làm được. Tuy nhiên , đây là dự án tiềm năng giúp giải quyết bài toán về nhà ở. Cũng có nhiều người lo ngại 125 căn thí điểm quá ít , như muối bỏ bể nên đã nhanh tay đăng kí thuê trước.
Sau khi nắm bắt được thông tin Tp.HCM sắp có căn hộ 20m2 cho thuê giá rẻ , anh Nguyễn Văn Cao Nguyên tính nhẩm không kể dân lao động nhập cư , mỗi năm có cả trăm nghìn sinh viên ngoại tỉnh tới đây trọ học. Nếu ước tính 10% số sinh viên muốn thuê theo hình thức ở ghép ( với giá hơn 700.000 đồng/tháng ) thì chí ít cần đến 10.000 căn hộ mini mới đủ.
tuy nhiên cũng còn nhiều ý kiến phản biện khá gay gắt. Hữu ý kiến cho rằng , mức giá thuê 1 , 5 triệu đồng/tháng ( đã bao gồm phí tổn quản lý ) là không khả thi. Vì còn có những khoản phí tổn không tên như: khấu hao công trình , phí quản lý , duy tu bảo dưỡng hạ tầng , thuê đất hoặc mua đất , thuế...
ý kiến khác cho rằng , suất đầu tư này không phù hợp với dòng vốn vay. Hiện lãi cho vay nhàng nhàng khoảng 9% trong khi lợi tức thu được từ việc cho thuê căn hộ mini khó có khả năng sánh bằng căn hộ cao cấp ( lợi tức 6% một năm ). Bởi thế suất đầu tư này sẽ triệt tiêu thời cơ sinh lời của chủ đầu tư.
Với kinh nghiệm 20 năm tư vấn tài chính – đầu tư địa ốc , giám đốc điều hành doanh nghiệp Việt An Hòa , Trần Khánh Quang phân tách , căn hộ siêu nhỏ này đang phát triển gần giống với mô hình nhà ở từng lớp cho thuê. tuy thế muốn vận hành hiệu quả và mang lại lợi nhuận , chủ đầu tư phải có sẵn nguồn vốn rỗi rãi hoặc cơ chế tương trợ hay công thức xây dựng đặc biệt.
Ông Quang phân tách thêm , 125 căn hộ với diện tích mỗi căn là 20m2 , cộng thêm diện tích lối đi và phần phụ trong công trình tổng diện tích sàn khoảng 3.750 m2 , công trình cao 4-5 tầng.
giả thử phí tổn xây dựng là 4 triệu đồng/m2 thì tổng phí tổn xây dựng rơi vào khoảng 15 tỷ đồng , cộng thêm giá đất khoảng 10 tỷ đồng , vị chi giá thành mỗi căn hộ mini khoảng 200 triệu đồng. Tính thêm phí tổn hoàn thiện khoảng 240 triệu đồng/căn.
Khi cho thuê với mức 1 , 5 triệu đồng/tháng thì chí ít chủ đầu tư phải ra quy định kí cược trên 10 năm hoặc mất 10 năm ( bằng với giá bán căn hộ ) mới đảm bảo suất đầu tư có lời.
căn hộ siêu nhỏ , giá thuê siêu rẻ
Bên trong căn hộ 20m2 , giá thuê 1 , 5 triệu đồng/tháng
Một chuyên gia bds khác cho biết ngay cả khi giá trị đầu tư đất bằng 0 đồng cũng phải khấu hao khoảng 30 năm mới hoàn vốn.
Trong trường hợp cả 125 căn hộ đều được lấp đầy , giá thuê 1 , 5 triệu đồng/tháng thì chỉ thu về 187 triệu đồng/năm ( tức 2 , 25 tỷ đồng/năm ). Với tổng vốn xây dựng khoảng 16 , 5 tỷ đồng , lãi suất 9%/năm thì tiền lãi đã ngốn sạch 1 , 5 tỷ đồng/ năm.
Lấy doanh số năm 2 , 25 tỷ đồng trừ đi lãi năm 1 , 5 tỷ đồng còn lại 750 triệu đồng/năm chưa tính đến phí quản lý , nhân lực vận hành doanh nghiệp và khấu hao.
"Bài toán cho thấy ngay cả trong hoàn cảnh lãi suất cho vay yên ổn lâu dài 9% một năm thì suất đầu tư cũng không dễ thực hành do biên lợi nhuận quá thấp" , ông nói.
luận bàn với phóng viên , chủ đầu tư - Giám đốc doanh nghiệp TNHH Lê Thành , Lê Hữu Nghĩa xác nhận: "Một căn hộ 20m2 xây dựng hoàn thiện cho thuê giá 1 , 5 triệu đồng/ tháng đã tính phí quản lý là điều không tưởng trong hoàn cảnh thường nhật. Tuy nhiên chúng ta là chuyên gia làm nhà giá rẻ nên có cơ sở thực hành dự án này".
Ông Nghĩa cho biết , để tiện tặn phí tổn doanh nghiệp trực tiếp xây dựng từ A - Z , không qua khâu trung gian. Vì có phẩm chất thế về quỹ đất nên doanh nghiệp không tính phí tổn đất vào suất đầu tư và cũng không vay nhà băng. Nhờ vậy không có áp lực trả lãi vay hay bị xui xẻo lãi suất thả nổi.
Thêm nữa , dự án chỉ thu tiền kí cược 2 triệu đồng , giá trị chưa đầy 2 tháng tiền nhà. Khách ở tháng nào trả tiền thuê tháng đó. Khởi đầu từ ngày 20/1/2016 , chủ đầu tư sẽ chính thức nhận khách thuê. Đây là suất đầu tư lâu dài , công trình được xây dựng với tuổi thọ 50 năm. 15 năm đầu là quá trình hoàn vốn , lợi nhuận gộp12% cho cả chu kì này.
"Công ty sẽ có lãi ròng từ năm thứ 16. Chúng ta sẵn sàng ưng ý lợi nhuận thấp lúc đầu để hướng tới mục tiêu tốt hơn về sau" , ông nói.
Căn hộ 20m2 có đầy đủ ban công , nhà vệ sinh , nơi ngơi nghỉ , khu bếp , canh gác 24/7 , nhà để xe riêng có giá thuê 1 , 5 triệu đồng/tháng đã bao gồm phí quản lý.
dự án tọa lạc gần giao lộ Võ Văn Kiệt và An Dương Vương , phường An Lạc , quận Bình Tân , đáp ứng được nhu cầu an cư của gia đình 3 người ( bố , mẹ và một con nhỏ ) hoặc 2 đứa ở ghép.
( Theo Vnexpress )
Ngay sau khi được công bố , căn hộ "siêu nhỏ , giá thuê siêu rẻ" này đã nhận được hai luồng ý kiến khác nhau.
Nhóm tỏ thái độ đồng tình cho rằng đây là bước đi táo tợn của chủ đầu tư , dám đánh vào phân khúc siêu rẻ mà chưa doanh nghiệp nào làm được. Tuy nhiên , đây là dự án tiềm năng giúp giải quyết bài toán về nhà ở. Cũng có nhiều người lo ngại 125 căn thí điểm quá ít , như muối bỏ bể nên đã nhanh tay đăng kí thuê trước.
Sau khi nắm bắt được thông tin Tp.HCM sắp có căn hộ 20m2 cho thuê giá rẻ , anh Nguyễn Văn Cao Nguyên tính nhẩm không kể dân lao động nhập cư , mỗi năm có cả trăm nghìn sinh viên ngoại tỉnh tới đây trọ học. Nếu ước tính 10% số sinh viên muốn thuê theo hình thức ở ghép ( với giá hơn 700.000 đồng/tháng ) thì chí ít cần đến 10.000 căn hộ mini mới đủ.
tuy nhiên cũng còn nhiều ý kiến phản biện khá gay gắt. Hữu ý kiến cho rằng , mức giá thuê 1 , 5 triệu đồng/tháng ( đã bao gồm phí tổn quản lý ) là không khả thi. Vì còn có những khoản phí tổn không tên như: khấu hao công trình , phí quản lý , duy tu bảo dưỡng hạ tầng , thuê đất hoặc mua đất , thuế...
ý kiến khác cho rằng , suất đầu tư này không phù hợp với dòng vốn vay. Hiện lãi cho vay nhàng nhàng khoảng 9% trong khi lợi tức thu được từ việc cho thuê căn hộ mini khó có khả năng sánh bằng căn hộ cao cấp ( lợi tức 6% một năm ). Bởi thế suất đầu tư này sẽ triệt tiêu thời cơ sinh lời của chủ đầu tư.
Với kinh nghiệm 20 năm tư vấn tài chính – đầu tư địa ốc , giám đốc điều hành doanh nghiệp Việt An Hòa , Trần Khánh Quang phân tách , căn hộ siêu nhỏ này đang phát triển gần giống với mô hình nhà ở từng lớp cho thuê. tuy thế muốn vận hành hiệu quả và mang lại lợi nhuận , chủ đầu tư phải có sẵn nguồn vốn rỗi rãi hoặc cơ chế tương trợ hay công thức xây dựng đặc biệt.
Ông Quang phân tách thêm , 125 căn hộ với diện tích mỗi căn là 20m2 , cộng thêm diện tích lối đi và phần phụ trong công trình tổng diện tích sàn khoảng 3.750 m2 , công trình cao 4-5 tầng.
giả thử phí tổn xây dựng là 4 triệu đồng/m2 thì tổng phí tổn xây dựng rơi vào khoảng 15 tỷ đồng , cộng thêm giá đất khoảng 10 tỷ đồng , vị chi giá thành mỗi căn hộ mini khoảng 200 triệu đồng. Tính thêm phí tổn hoàn thiện khoảng 240 triệu đồng/căn.
Khi cho thuê với mức 1 , 5 triệu đồng/tháng thì chí ít chủ đầu tư phải ra quy định kí cược trên 10 năm hoặc mất 10 năm ( bằng với giá bán căn hộ ) mới đảm bảo suất đầu tư có lời.
căn hộ siêu nhỏ , giá thuê siêu rẻ
Bên trong căn hộ 20m2 , giá thuê 1 , 5 triệu đồng/tháng
Một chuyên gia bds khác cho biết ngay cả khi giá trị đầu tư đất bằng 0 đồng cũng phải khấu hao khoảng 30 năm mới hoàn vốn.
Trong trường hợp cả 125 căn hộ đều được lấp đầy , giá thuê 1 , 5 triệu đồng/tháng thì chỉ thu về 187 triệu đồng/năm ( tức 2 , 25 tỷ đồng/năm ). Với tổng vốn xây dựng khoảng 16 , 5 tỷ đồng , lãi suất 9%/năm thì tiền lãi đã ngốn sạch 1 , 5 tỷ đồng/ năm.
Lấy doanh số năm 2 , 25 tỷ đồng trừ đi lãi năm 1 , 5 tỷ đồng còn lại 750 triệu đồng/năm chưa tính đến phí quản lý , nhân lực vận hành doanh nghiệp và khấu hao.
"Bài toán cho thấy ngay cả trong hoàn cảnh lãi suất cho vay yên ổn lâu dài 9% một năm thì suất đầu tư cũng không dễ thực hành do biên lợi nhuận quá thấp" , ông nói.
luận bàn với phóng viên , chủ đầu tư - Giám đốc doanh nghiệp TNHH Lê Thành , Lê Hữu Nghĩa xác nhận: "Một căn hộ 20m2 xây dựng hoàn thiện cho thuê giá 1 , 5 triệu đồng/ tháng đã tính phí quản lý là điều không tưởng trong hoàn cảnh thường nhật. Tuy nhiên chúng ta là chuyên gia làm nhà giá rẻ nên có cơ sở thực hành dự án này".
Ông Nghĩa cho biết , để tiện tặn phí tổn doanh nghiệp trực tiếp xây dựng từ A - Z , không qua khâu trung gian. Vì có phẩm chất thế về quỹ đất nên doanh nghiệp không tính phí tổn đất vào suất đầu tư và cũng không vay nhà băng. Nhờ vậy không có áp lực trả lãi vay hay bị xui xẻo lãi suất thả nổi.
Thêm nữa , dự án chỉ thu tiền kí cược 2 triệu đồng , giá trị chưa đầy 2 tháng tiền nhà. Khách ở tháng nào trả tiền thuê tháng đó. Khởi đầu từ ngày 20/1/2016 , chủ đầu tư sẽ chính thức nhận khách thuê. Đây là suất đầu tư lâu dài , công trình được xây dựng với tuổi thọ 50 năm. 15 năm đầu là quá trình hoàn vốn , lợi nhuận gộp12% cho cả chu kì này.
"Công ty sẽ có lãi ròng từ năm thứ 16. Chúng ta sẵn sàng ưng ý lợi nhuận thấp lúc đầu để hướng tới mục tiêu tốt hơn về sau" , ông nói.
Căn hộ 20m2 có đầy đủ ban công , nhà vệ sinh , nơi ngơi nghỉ , khu bếp , canh gác 24/7 , nhà để xe riêng có giá thuê 1 , 5 triệu đồng/tháng đã bao gồm phí quản lý.
dự án tọa lạc gần giao lộ Võ Văn Kiệt và An Dương Vương , phường An Lạc , quận Bình Tân , đáp ứng được nhu cầu an cư của gia đình 3 người ( bố , mẹ và một con nhỏ ) hoặc 2 đứa ở ghép.
( Theo Vnexpress )
0 comments:
Post a Comment